Numéro d’enregistrement obligatoire depuis mai 2026, plafond de nuitées abaissé à 90 jours, sanctions renforcées pour les intermédiaires, fiscalité revue à la baisse pour les meublés non classés : la location courte durée à Paris n’a jamais été aussi encadrée, ni aussi risquée pour ceux qui ne sont pas à jour. Ce guide fait le point complet, sans jargon, sur ce qui s’applique concrètement aujourd’hui.
Résidence principale : 90 jours maximum par an, numéro d’enregistrement obligatoire sur chaque annonce, taxe de séjour à reverser.
Résidence secondaire : autorisation de changement d’usage obligatoire, compensation souvent entre 15 000 € et 80 000 €+ selon l’arrondissement.
Sanctions : jusqu’à 100 000 € par logement pour location sans autorisation. Les conciergeries mandataires sont directement exposées depuis le 20 mai 2026.
Airbnb est-il toujours autorisé à Paris en 2026 ?
Oui, mais avec des conditions nettement plus strictes qu’avant. La location courte durée n’est pas interdite à Paris, elle est encadrée. La distinction fondamentale qui structure toute la réglementation est simple : votre logement est-il votre résidence principale ou une résidence secondaire ?
Cette question détermine le nombre de jours autorisés, les démarches à effectuer, et surtout le niveau de risque financier si vous n’êtes pas en règle. Beaucoup de propriétaires découvrent cette distinction au moment le moins opportun : à la réception d’un courrier de la mairie, ou quand leur annonce est bloquée sur Airbnb.
La loi Le Meur : le texte qui a tout changé
Adoptée le 19 novembre 2024 et progressivement applicable depuis 2025, la loi de régulation des meublés de tourisme (dite loi Le Meur, n° 2024-1039) est le texte de référence de la réglementation actuelle. Elle a été conçue pour répondre à la pénurie de logements dans les grandes villes, où une part croissante du parc résidentiel basculait vers la location touristique.
Quatre changements majeurs sont pleinement effectifs en 2026 :
- Plafond ramené à 90 jours par an pour les résidences principales en zones tendues (dont Paris), contre 120 jours auparavant.
- Numéro d’enregistrement national obligatoire depuis le 20 mai 2026, dans toutes les communes de plus de 10 000 habitants, à afficher sur chaque annonce publiée.
- Réforme fiscale avec des abattements réduits pour les meublés non classés et classés (voir section fiscalité).
- Transmission automatique des données entre plateformes et administration fiscale. La tolérance de fait qui existait avant n’existe plus.
À cela s’ajoute le règlement européen 2024/1028, applicable depuis le 20 mai 2026, qui impose une harmonisation de l’enregistrement des meublés de tourisme à l’échelle de l’Union européenne, avec transmission des données aux autorités locales. Si vous pensez que vos données ne remontent pas, elles remontent.
Résidence principale : la règle des 90 jours
Si vous louez le logement que vous occupez au moins 8 mois par an, c’est votre résidence principale. Vous pouvez le proposer en location courte durée dans la limite de 90 nuitées par an à Paris.
Le compteur est automatisé : Airbnb, Booking et Abritel bloquent techniquement la publication de l’annonce au-delà du seuil. Il n’est plus possible de contourner la règle en multipliant les annonces ou les plateformes.
Vos quatre obligations concrètes
- Enregistrer le logement auprès de la mairie de Paris (démarche gratuite, en ligne sur paris.fr).
- Afficher le numéro d’enregistrement sur chaque annonce publiée.
- Ne pas dépasser les 90 nuitées sur l’année civile.
- Collecter la taxe de séjour et la reverser à la ville.
Pour une résidence principale, le changement d’usage ne s’applique jamais. C’est une confusion fréquente. Seules ces quatre obligations s’imposent à vous.
Résidence secondaire : un cadre autrement plus contraignant
Pour un logement que vous n’occupez pas au moins 8 mois par an (investissement locatif, pied-à-terre, bien hérité), la situation est radicalement différente. La location courte durée nécessite une autorisation de changement d’usage, délivrée par la mairie d’arrondissement, en vertu de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation.
Cette autorisation implique généralement une compensation : transformer un local commercial ou professionnel en logement pour compenser la perte d’un bien résidentiel classique. À Paris, le coût de cette compensation peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros, jusqu’à 80 000 € ou plus dans les arrondissements centraux, avec des ratios pouvant aller jusqu’à 3:1 dans les 1er, 11e et 18e arrondissements.
La procédure est longue, coûteuse et de plus en plus difficile à obtenir. De nombreux propriétaires qui exploitaient un Airbnb sur une résidence secondaire sans autorisation se retrouvent aujourd’hui en situation irrégulière, souvent sans le savoir.
⚠️ Point critique pour la Petite Couronne
La règle du changement d’usage s’applique automatiquement à l’intégralité des trois départements de la Petite Couronne (Hauts-de-Seine 92, Seine-Saint-Denis 93, Val-de-Marne 94), quelle que soit la taille de la commune. Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Courbevoie : toutes ces communes sont concernées sans exception, comme Paris intra-muros.
La seule exception notable dans notre zone de couverture est Vanves, qui dispose d’un régime d’autorisation temporaire sans compensation, mais limité à 1 bien par personne sur 3 ans non renouvelables.
Quelles sanctions en cas de non-conformité ?
Les contrôles se sont nettement renforcés depuis l’entrée en application des décrets de la loi Le Meur en mai 2026. Les amendes ne sont plus symboliques et les décisions récentes confirment la fermeté des tribunaux.
| Infraction | Amende maximale |
|---|---|
| Absence de numéro d’enregistrement sur l’annonce | 5 000 € / logement |
| Dépassement du plafond de 90 jours (résidence principale) | 10 000 € / logement |
| Location sans autorisation de changement d’usage (résidence secondaire) | 100 000 € / logement |
| Conciergerie ou intermédiaire ayant concouru à un changement d’usage illicite (art. L.651-2-1 CCH, depuis le 20 mai 2026) | 100 000 € / local |
| Annonce non conforme publiée par une plateforme | 12 500 € / annonce |
Un point rarement mentionné : depuis le 20 mai 2026, les intermédiaires mandataires (conciergeries, gestionnaires) sont directement exposés aux mêmes amendes que le propriétaire si la location s’avère illicite. Le fait d’avoir signé un contrat avec le propriétaire ne protège pas la conciergerie de l’amende elle-même. C’est pourquoi nous refusons d’onboarder tout bien dont le statut réglementaire n’est pas vérifié et documenté.
La Ville de Paris communique sur un volume d’amendes cumulées particulièrement élevé depuis le début 2026. Ce n’est plus une politique d’affichage, c’est une politique d’application.
Le volet fiscal : un abattement revu à la baisse
La réforme ne se limite pas au volet administratif. Le régime fiscal des meublés de tourisme a été resserré et l’impact pour de nombreux propriétaires est immédiat.
- Meublés non classés : abattement micro-BIC réduit à 30 % (contre 50 % avant la réforme), plafond abaissé à 15 000 €/an. Au-delà, le régime réel s’applique automatiquement.
- Meublés classés (1 à 5 étoiles) : abattement ramené de 71 % à 50 %.
Concrètement, de nombreux propriétaires qui déclaraient jusqu’ici en micro-BIC basculent au régime réel. Cela implique des obligations déclaratives plus complexes, mais ouvre aussi la porte à une optimisation significative : déduction des charges réelles (dont les frais de conciergerie, intégralement déductibles au compte 622600 Honoraires selon l’art. 39 CGI) et amortissement du bien.
En pratique : au régime réel, une commission de conciergerie vous coûte réellement 30 à 45 % moins cher que son montant facial, selon votre tranche marginale d’imposition. C’est un levier fiscal que beaucoup sous-estiment.
Faire classer son meublé de tourisme (démarche gratuite auprès d’un organisme agréé) reste à ce titre un levier à ne pas négliger.
Copropriété : le facteur souvent oublié
Au-delà de la réglementation municipale, le règlement de copropriété peut lui-même restreindre ou interdire la location courte durée, indépendamment de toute conformité avec la mairie. Si le règlement prévoit une clause de bourgeoisie ou une restriction d’activité commerciale, la location touristique peut être contestée par le syndic ou les autres copropriétaires.
Avant tout projet de location saisonnière, vérifiez ce règlement. C’est une démarche simple qui peut vous éviter un contentieux aussi coûteux qu’évitable.
Comment une conciergerie sécurise votre conformité au quotidien
Face à cet empilement de règles administratives, fiscales et techniques, et à des sanctions désormais très réelles, la marge d’erreur pour un propriétaire non accompagné s’est fortement réduite. C’est précisément là qu’intervient une conciergerie titulaire de la carte professionnelle Gestion Immobilière (Carte G).
Ce que Rivae prend en charge concrètement
- Vérification réglementaire avant toute publication : statut résidence principale / secondaire, autorisation de changement d’usage vérifiée et documentée. Nous ne publions rien tant que la conformité n’est pas établie.
- Obtention et suivi du numéro d’enregistrement national auprès de la mairie de Paris, vérifié sur chaque annonce.
- Compteur de nuitées automatisé : vous ne risquez jamais de dépasser le plafond légal sans le savoir.
- Collecte et reversement de la taxe de séjour à chaque réservation, sans risque d’oubli.
- Veille réglementaire continue : vous anticipez les évolutions futures plutôt que de les subir.
La responsabilité juridique reste celle du propriétaire. C’est la loi et aucune conciergerie ne peut s’y substituer. Mais déléguer cette gestion à des professionnels qui vivent cette réglementation au quotidien, et qui sont eux-mêmes directement exposés aux sanctions, réduit considérablement le risque d’erreur.
Checklist de conformité 2026 — avant de publier votre annonce
- Mon logement dispose d’un numéro d’enregistrement national, affiché sur chaque annonce.
- J’ai identifié le statut exact de mon bien : résidence principale (≥ 8 mois/an) ou résidence secondaire.
- Si résidence secondaire : j’ai vérifié si une autorisation de changement d’usage est nécessaire et, si oui, je l’ai obtenue.
- Je suis mon compteur de nuitées si je loue ma résidence principale (plafond : 90 jours/an à Paris).
- J’ai vérifié le règlement de copropriété.
- Je collecte et reverse la taxe de séjour à chaque réservation.
- J’ai évalué l’impact du nouveau barème micro-BIC sur ma situation fiscale et comparé avec le régime réel.
Pour aller plus loin
En résumé
La réglementation Airbnb à Paris en 2026 ne rend pas la location courte durée impossible, mais elle exige une rigueur que beaucoup de propriétaires n’avaient pas anticipée. Entre le plafond de 90 jours, l’obligation d’enregistrement depuis mai 2026, le changement d’usage pour les résidences secondaires et la réforme fiscale, la marge d’erreur est faible et les sanctions sont réelles, y compris pour les intermédiaires mandataires.
Se faire accompagner par une conciergerie qui maîtrise ce cadre légal n’est plus un simple confort : c’est aujourd’hui une condition pour louer sereinement, sans risquer une amende qui peut représenter plusieurs années de revenus locatifs.
Questions fréquentes
Airbnb est-il interdit à Paris en 2026 ?
Non. La location courte durée reste autorisée, mais strictement encadrée selon que le logement est une résidence principale ou secondaire. Les règles sont différentes et les sanctions, en cas de non-respect, très concrètes.
Quel est le plafond de jours pour louer sa résidence principale ?
90 jours par an à Paris depuis l’entrée en application de la loi Le Meur, contre 120 jours auparavant. Le compteur est automatisé par les plateformes.
Que se passe-t-il si je dépasse ce plafond ?
Votre annonce est bloquée automatiquement par la plateforme. Vous vous exposez en outre à une amende pouvant atteindre 10 000 € par logement.
Puis-je louer ma résidence secondaire sur Airbnb à Paris ?
Uniquement avec une autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie d’arrondissement, généralement assortie d’une compensation financière. À Paris, cette compensation peut dépasser 50 000 à 80 000 € dans les arrondissements centraux.
La règle du changement d’usage s’applique-t-elle en dehors de Paris ?
Oui. Elle s’applique automatiquement à l’intégralité des communes des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), quelle que soit leur taille. Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Levallois et Courbevoie sont toutes concernées.
Comment obtenir mon numéro d’enregistrement ?
La démarche est gratuite et se fait en ligne sur le site de la Ville de Paris (paris.fr). Ce numéro est obligatoire sur chaque annonce depuis le 20 mai 2026.
Que risque-t-on sans numéro d’enregistrement ?
Une amende pouvant atteindre 5 000 € par logement, en plus d’un risque de suspension de l’annonce par la plateforme.
Une conciergerie peut-elle être tenue responsable en cas d’infraction ?
Oui, depuis le 20 mai 2026. Les intermédiaires mandataires (conciergeries, gestionnaires) sont directement exposés aux mêmes amendes que le propriétaire en cas de concours à un changement d’usage illicite, jusqu’à 100 000 € par logement. C’est pourquoi Rivae applique un filtre réglementaire bloquant avant toute publication d’annonce.
Comment est calculée la fiscalité d’un meublé de tourisme en 2026 ?
Les meublés non classés bénéficient d’un abattement réduit à 30 % en micro-BIC, contre 50 % avant la réforme. Les meublés classés passent de 71 % à 50 %. Pour beaucoup de propriétaires, le régime réel devient plus avantageux, notamment parce que les frais de conciergerie sont intégralement déductibles.
La copropriété peut-elle interdire la location courte durée ?
Oui, si le règlement de copropriété le prévoit, indépendamment de toute conformité avec la mairie. Il est indispensable de le vérifier avant de publier une annonce.
Le règlement européen 2024/1028 change-t-il quelque chose pour Paris ?
Il renforce la transmission de données entre les plateformes et les autorités locales à l’échelle européenne depuis le 20 mai 2026. En pratique, les données de vos locations remontent automatiquement.
Votre bien est-il en règle ?
Avant de publier ou de continuer à louer, faites vérifier votre situation gratuitement par notre équipe. Statut réglementaire, plafond de nuitées, changement d’usage : nous faisons le point complet en moins de 24h, sans engagement.
Titulaire de la carte professionnelle Gestion Immobilière (Carte G). Conciergerie Airbnb premium à Paris et Petite Couronne Ouest & Sud.
paul@rivaeconciergerie.fr · rivaeconciergerie.fr